Bạn muốn kinh doanh bất động sản nhưng không biết điều kiện kinh doanh bất động sản là gì? Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực tiềm năng nhưng đầy cạnh tranh, đòi hỏi nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quan trọng. Để thành công trong lĩnh vực này, bạn cần nắm rõ các quy định kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Jobsnew sẽ cung cấp thông tin chi tiết về 8 điều kiện quan trọng, giúp bạn có cái nhìn tổng quan và sẵn sàng cho hành trình đầu tư bạn nhé!
1. Kinh doanh bất động sản là gì?
Kinh doanh bất động sản là hoạt động mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, môi giới hoặc phát triển các loại bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Đây là lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế, bao gồm nhiều loại hình như kinh doanh nhà ở, cao ốc văn phòng, khu thương mại và đất đai. Để kinh doanh bất động sản, cá nhân hoặc doanh nghiệp phải tuân thủ các điều kiện pháp lý nhất định, đồng thời nắm vững thị trường để tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.
2. 05 nguyên tắc kinh doanh bất động sản bạn cần biết
Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực có tiềm năng lớn nhưng đòi hỏi sự chuyên nghiệp và tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật. Dưới đây là những nguyên tắc quan trọng giúp đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả và bền vững trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
1. Tự do kinh doanh nhưng phải minh bạch
Bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào cũng có quyền tham gia kinh doanh bất động sản, miễn là tuân thủ quy định pháp luật. Mọi giao dịch, thông tin liên quan đến bất động sản như giá cả, tình trạng pháp lý, quy hoạch… đều phải công khai, minh bạch để đảm bảo sự tin cậy giữa các bên. Việc trung thực trong kinh doanh không chỉ giúp nâng cao uy tín mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững.
2. Bình đẳng và tự thỏa thuận trên cơ sở pháp lý
Mọi giao dịch bất động sản phải dựa trên nguyên tắc bình đẳng, các bên tham gia có quyền tự do thỏa thuận nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê bất động sản cần được lập thành văn bản, thể hiện rõ ràng quyền và nghĩa vụ của mỗi bên nhằm hạn chế rủi ro và bảo vệ lợi ích hợp pháp.
3. Tuân thủ quy định pháp luật
Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản phải thực hiện đúng quy định của pháp luật về quyền sở hữu, quy hoạch, đất đai, tài chính, thuế và các thủ tục liên quan. Việc đảm bảo tính pháp lý giúp giao dịch diễn ra suôn sẻ, tránh các tranh chấp không đáng có, đồng thời góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh và phát triển.
4. Bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia
Trong giao dịch bất động sản, quyền lợi của tất cả các bên, bao gồm người bán, người mua, chủ đầu tư, nhà môi giới, người thuê… đều cần được đảm bảo. Điều này đòi hỏi sự trung thực trong cung cấp thông tin, tuân thủ hợp đồng và trách nhiệm thực hiện cam kết. Khi quyền lợi của các bên được tôn trọng, niềm tin vào thị trường sẽ tăng lên, giúp thúc đẩy hoạt động kinh doanh phát triển ổn định.
5. Hướng đến sự phát triển bền vững và hiệu quả
Kinh doanh bất động sản không chỉ nhằm mục tiêu lợi nhuận mà còn cần gắn với sự phát triển bền vững của thị trường và nền kinh tế. Việc đầu tư phải cân nhắc đến yếu tố môi trường, cơ sở hạ tầng, tiện ích xã hội và nhu cầu thực tế của khách hàng. Một chiến lược kinh doanh dài hạn, có trách nhiệm sẽ mang lại lợi ích bền vững cho cả doanh nghiệp và cộng đồng.
3. 08 điều kiện kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân tại Việt Nam
Kinh doanh bất động sản là ngành nghề có điều kiện, được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (đã sửa đổi, bổ sung). Để tham gia vào lĩnh vực này, tổ chức, cá nhân phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý nhất định nhằm đảm bảo sự minh bạch, công bằng và phát triển bền vững của thị trường. Các doanh nghiệp hoặc cá nhân phải đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện 1. Thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã
Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ
Cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Tuy nhiên, họ vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật hiện hành.
Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô lớn
Cá nhân và tổ chức kinh doanh bất động sản với quy mô lớn phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Một số trường hợp ngoại lệ được quy định tại khoản 3 và 4. Việc kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tuân thủ theo khoản 5. Tuy nhiên, nếu cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức chỉ thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình, thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã.
Ví dụ: Ông A đầu tư vào lĩnh vực bất động sản bằng cách mua nhiều lô đất, sau đó xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Vì hoạt động này có tính chất kinh doanh chuyên nghiệp, ông A phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Điều kiện 2. Vốn pháp định
Chính phủ sẽ có hướng dẫn chi tiết về tỷ lệ tài chính theo quy định tại điểm b, c khoản 2, cũng như tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo khoản 3 và 4. Trước đây, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, quy định này đã bị bãi bỏ theo Luật Đầu tư 2020, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp. Dù vậy, các doanh nghiệp vẫn phải đảm bảo năng lực tài chính phù hợp với quy mô và yêu cầu của từng dự án.
Điều kiện 3. Điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Doanh nghiệp, công ty, tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật. Trước hết, doanh nghiệp, công ty hoặc hợp tác xã không được thuộc diện bị cấm, tạm ngừng hoặc đình chỉ hoạt động theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền như Bộ Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ủy ban Nhân dân các cấp. Ngoài ra, doanh nghiệp phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu theo quy định của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính.
Về năng lực tài chính, doanh nghiệp, chủ đầu tư hoặc nhà phát triển dự án cần có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án dưới 20 ha và 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên. Nếu thực hiện nhiều dự án bất động sản như khu đô thị, khu công nghiệp, khu thương mại dịch vụ hoặc khu nghỉ dưỡng, công ty phải đảm bảo đủ vốn để đáp ứng tỷ lệ này cho từng dự án theo yêu cầu của pháp luật, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng.
Điều kiện 4. Điều kiện pháp lý của bất động sản đưa vào kinh doanh
Bất động sản được đưa vào kinh doanh phải có đầy đủ giấy tờ hợp pháp theo quy định pháp luật, đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi của các bên liên quan. Cụ thể:
- Đối với đất nền: Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (Sổ đỏ), không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc xử lý nghĩa vụ tài chính.
- Đối với nhà ở, công trình xây dựng: Phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp, đáp ứng các tiêu chuẩn về an toàn xây dựng theo quy định của Bộ Xây dựng.
- Đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai: Chủ đầu tư phải có Giấy phép xây dựng, chứng thư bảo lãnh ngân hàng, nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua trong trường hợp dự án không được hoàn thành đúng cam kết.
- Đối với bất động sản đang thế chấp ngân hàng: Chỉ được phép giao dịch khi có sự đồng ý bằng văn bản từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng đang nhận thế chấp.
Những quy định này giúp đảm bảo tính pháp lý của bất động sản, bảo vệ quyền lợi của người mua, nhà đầu tư và các bên liên quan trong giao dịch bất động sản.
Điều kiện 5. Công khai thông tin về bất động sản
Quy định về công khai thông tin bất động sản
Tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai đầy đủ, minh bạch thông tin về bất động sản tại các địa điểm sau:
- Trụ sở chính của doanh nghiệp: Các tài liệu, hồ sơ liên quan phải được niêm yết để khách hàng dễ dàng tra cứu.
- Website chính thức: Thông tin phải được đăng tải trên trang web của doanh nghiệp để đảm bảo tính minh bạch và dễ tiếp cận.
- Sàn giao dịch bất động sản (nếu có): Các dự án đang kinh doanh phải được công khai trên hệ thống giao dịch để người mua có thể tham khảo.
Nội dung thông tin công khai bao gồm
- Loại bất động sản: Đất nền, chung cư, nhà phố, biệt thự, shophouse, khu nghỉ dưỡng…
- Vị trí, quy mô, diện tích: Địa điểm cụ thể, tổng diện tích dự án, quy mô xây dựng.
- Giấy tờ pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, các hồ sơ pháp lý liên quan.
- Giá bán và phương thức thanh toán: Giá niêm yết, hình thức thanh toán theo từng giai đoạn, chính sách hỗ trợ tài chính (nếu có).
- Tình trạng thế chấp: Nếu bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng, phải công khai rõ ràng và có văn bản đồng ý giao dịch từ phía ngân hàng.
Việc công khai thông tin giúp đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch bất động sản, bảo vệ quyền lợi của khách hàng và tạo môi trường kinh doanh lành mạnh.
Điều kiện 6. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn bản
Theo quy định của pháp luật, tất cả các giao dịch kinh doanh bất động sản, bao gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua, đều phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch, pháp lý và quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
1. Hình thức hợp đồng
Hợp đồng kinh doanh bất động sản bắt buộc phải được lập thành văn bản theo quy định của Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Việc tuân thủ mẫu hợp đồng này giúp tránh tranh chấp và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên.
2. Nội dung hợp đồng
Hợp đồng kinh doanh bất động sản cần bao gồm đầy đủ các nội dung sau:
- Thông tin các bên: Họ tên, địa chỉ, giấy tờ pháp lý của bên bán, bên mua hoặc bên cho thuê, bên thuê.
- Thông tin về bất động sản: Loại hình bất động sản, diện tích, vị trí, tình trạng pháp lý, các giấy tờ liên quan.
- Giá cả và phương thức thanh toán: Giá trị giao dịch, phương thức và thời hạn thanh toán.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên: Cam kết, trách nhiệm pháp lý, điều khoản về bảo hành (nếu có), điều kiện chấm dứt hợp đồng.
Việc lập hợp đồng bằng văn bản không chỉ giúp đảm bảo tính pháp lý mà còn là cơ sở để giải quyết tranh chấp trong quá trình thực hiện giao dịch bất động sản.
Điều kiện 7. Điều kiện giao dịch bất động sản
Các loại bất động sản chỉ được phép đưa vào giao dịch khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua và hạn chế rủi ro trong quá trình giao dịch. Cụ thể:
1. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai:
- Chỉ được phép đưa vào giao dịch khi công trình đã hoàn thành phần móng theo quy định.
- Chủ đầu tư phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ tài chính và tiến độ xây dựng.
- Dự án phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý như giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án và hợp đồng mua bán đúng quy định.
2. Đối với đất nền dự án:
- Chỉ được phép chuyển nhượng khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án đã được hoàn thiện theo đúng quy hoạch được phê duyệt.
- Chủ đầu tư phải đảm bảo có đầy đủ giấy tờ pháp lý như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các thủ tục pháp lý liên quan.
- Đất nền phải có quy hoạch rõ ràng, không nằm trong khu vực tranh chấp, quy hoạch treo hoặc thuộc diện thu hồi của Nhà nước.
Việc đảm bảo các điều kiện trên giúp tránh tình trạng giao dịch bất động sản khi chưa đủ điều kiện, ngăn ngừa rủi ro như bán nhà trên giấy, chuyển nhượng đất nền chưa hoàn thiện hạ tầng. Người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý trước khi giao dịch để bảo vệ quyền lợi của mình.
Điều kiện 8. Môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề
Theo quy định pháp luật, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề do Sở Xây dựng cấp. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới cần ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản. Nếu môi giới không có chứng chỉ nhưng vẫn hành nghề, sẽ bị xử phạt theo quy định. Chứng chỉ hành nghề được cấp thông qua kỳ thi sát hạch do Sở Xây dựng tổ chức, đảm bảo người hành nghề có đủ kiến thức, kỹ năng. Quy định này giúp nâng cao chất lượng dịch vụ, minh bạch thị trường và bảo vệ quyền lợi khách hàng.
FAQs: Giải đáp các câu hỏi về điều kiện kinh doanh bất động sản
Ai được phép kinh doanh bất động sản theo quy định mới?
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức và cá nhân muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ hoặc tổ chức, cá nhân bán bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh có thể không cần thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần đáp ứng điều kiện gì?
Doanh nghiệp phải không thuộc diện bị cấm, tạm ngừng hoặc đình chỉ kinh doanh. Ngoài ra, họ cần đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu phù hợp với vốn chủ sở hữu. Nếu kinh doanh bất động sản qua dự án, doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư với dự án dưới 20 ha và 15% với dự án từ 20 ha trở lên.
Cá nhân có thể kinh doanh bất động sản mà không cần thành lập doanh nghiệp không?
Có. Cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, họ phải kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, nếu cá nhân thực hiện giao dịch như bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, họ có thể cần thực hiện công chứng, chứng thực theo Điều 44 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ?
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa định nghĩa cụ thể về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, nhưng giao Chính phủ quy định chi tiết về vấn đề này. Tiêu chí có thể dựa trên số lượng giao dịch, diện tích đất hoặc tổng giá trị bất động sản mua bán trong một khoảng thời gian nhất định. Khi có hướng dẫn cụ thể từ Chính phủ, các tổ chức, cá nhân sẽ có cơ sở để xác định rõ hơn.
Bán nhà ở, công trình xây dựng có phải tuân thủ Luật Kinh doanh bất động sản không?
Nếu việc bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh, tổ chức hoặc cá nhân không phải tuân thủ đầy đủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Tuy nhiên, họ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định. Ngoài ra, cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở còn phải thực hiện công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch.
Có yêu cầu vốn tối thiểu đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không?
Có. Nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án, họ phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án dưới 20 ha và 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên. Nếu doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án cùng lúc, họ phải đảm bảo vốn chủ sở hữu đủ để đáp ứng tỷ lệ này cho từng dự án riêng lẻ.
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản có yêu cầu gì khác không?
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được thành lập theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đáp ứng các điều kiện cụ thể của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Các loại hình dịch vụ có thể bao gồm môi giới bất động sản, quản lý bất động sản, định giá bất động sản và tư vấn bất động sản. Chính phủ có thể ban hành các yêu cầu cụ thể hơn đối với từng loại hình dịch vụ này.
Những ai bị cấm kinh doanh bất động sản theo Luật mới?
Doanh nghiệp hoặc cá nhân bị cấm kinh doanh bất động sản nếu họ đang trong thời gian bị tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định tạm ngừng hoặc đình chỉ hoạt động. Ngoài ra, những doanh nghiệp không đáp ứng được các điều kiện tài chính theo quy định hoặc vi phạm pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng cũng có thể bị cấm tham gia kinh doanh bất động sản.
Doanh nghiệp huy động vốn để thực hiện dự án bất động sản như thế nào?
Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ các nguồn như vốn tự có, vay ngân hàng, phát hành trái phiếu hoặc huy động từ khách hàng, nhà đầu tư. Tuy nhiên, doanh nghiệp phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu theo quy định, đồng thời phải có phương án huy động hợp pháp, minh bạch để tránh rủi ro tài chính. Việc huy động vốn từ khách hàng cũng phải tuân theo các điều kiện cụ thể để bảo vệ quyền lợi của bên mua.
Chính phủ sẽ quy định chi tiết những nội dung nào trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023?
Chính phủ sẽ ban hành quy định chi tiết về tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu để đảm bảo an toàn tài chính. Ngoài ra, Chính phủ cũng sẽ hướng dẫn tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, từ đó giúp cá nhân, tổ chức hiểu rõ khi nào cần thành lập doanh nghiệp và khi nào chỉ cần kê khai thuế mà không cần tuân thủ toàn bộ Luật Kinh doanh bất động sản.
Vốn điều lệ kinh doanh bất động sản?
Vốn điều lệ kinh doanh bất động sản là số vốn do doanh nghiệp tự đăng ký và cam kết góp đủ trong một thời gian nhất định để phục vụ hoạt động kinh doanh. Theo quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản tại Việt Nam, doanh nghiệp phải có vốn điều lệ tối thiểu 20 tỷ đồng nếu hoạt động kinh doanh bất động sản mà không sử dụng vốn vay. Mức vốn này đảm bảo doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để phát triển dự án, đảm bảo quyền lợi của khách hàng và đối tác.
Công việc sale bất động sản là gì?
Sale bất động sản là công việc của nhân viên môi giới bất động sản, chuyên tư vấn, giới thiệu và bán các sản phẩm như căn hộ, nhà phố, đất nền, hoặc dự án đầu tư. Công việc này đòi hỏi kỹ năng giao tiếp, đàm phán, nắm vững thông tin thị trường và khả năng thuyết phục khách hàng. Nhân viên sale bất động sản thường làm việc với khách hàng cá nhân hoặc doanh nghiệp, giúp họ tìm kiếm sản phẩm phù hợp với nhu cầu và ngân sách, đồng thời hỗ trợ các thủ tục pháp lý và giao dịch.
Mối liên hệ giữa điều kiện kinh doanh bất động sản và bất động sản đầu tư
Điều kiện kinh doanh bất động sản và bất động sản đầu tư có mối liên hệ mật thiết trong nền kinh tế. Để tham gia vào lĩnh vực bất động sản đầu tư, cá nhân hoặc doanh nghiệp cần đáp ứng các điều kiện kinh doanh theo quy định pháp luật. Bên cạnh đó bạn cũng cần hiểu rõ bất động sản đầu tư là gì và áp dụng đúng các điều kiện kinh doanh, nhà đầu tư có thể tối ưu hóa lợi nhuận từ việc mua bán, cho thuê hoặc phát triển giá trị tài sản, đồng thời giảm thiểu rủi ro trên thị trường.
Lời kết
Điều kiện kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhằm đảm bảo tính minh bạch, an toàn và phát triển bền vững của thị trường. Các quy định giúp kiểm soát tài chính, nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp và cá nhân tham gia kinh doanh. Việc tuân thủ đúng các điều kiện pháp lý không chỉ bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, khách hàng mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phát triển kinh tế một cách lành mạnh và hiệu quả.
